Precios promedio del suelo en el Gran Santiago llegan a casi 16UF el m2, y mayor valor se verifico en calle Portugal, en el centro
Un valor de 15,87 UF, es decir, unos $440 mil, es el precio promedio de cada metro cuadrado de terreno en el Gran Santiago, cifra que además ha tenido un incremento de 22% en los últimos tres años.
La cifra esta consignada en el último boletín sobre precio del suelo que desde 1982 elabora el experto Pablo Trivelli, y corresponde a un calculo que considera todos los terrenos de menos de cinco hectáreas que fueron ofrecidos en el segundo trimestre de este año. En los últimos tres años Trivelli elabora el documento a partir de todas las ofertas efectivamente publicadas en el sitio Portalinmobiliario. Antes las elaboro basado en los avisos publicados en “El Mercurio”.
En el total general de las ofertas— incluidos también los terrenos de cinco hectáreas, que en general tienden a ser mas baratos—-. Se dispusieron 640 terrenos en el segundo trimestre en Portalinmobiliario, sumando un total de 3.461.823 m{+2} y a un precio promedio de 10,48 UF/m{+2}.
Los precios del suelo salieron a la palestra publica hace unas semanas, cuando la Cámara Chilena de la Construcción [CChC] dio a conocer un estudio sobre alza que han tenido los precios de las viviendas y califico como “severamente no alcanzable” este bien para muchas familias, debido a su alto valor. Y una de las razones principales que dio el gremio fue el valor del suelo.
Pues bien, el autor del informe sobre el mercado del suelo, Pablo Trivelli, tiene una opinión totalmente opuesta, en el sentido de que lo ve justamente a la inversa: dice que es el valor de las viviendas lo que ha impulsado el precio del suelo, y no al revés.
“A propósito del incremento en el precio de las viviendas y de los arriendos en el Gran Santiago, hay actores del mundo inmobiliario que siguen argumentando que ya no quedan terrenos en el Gran Santiago, en circunstancias de que la demanda por el suelo urbano continúa creciendo. Por esta razón estarían subiendo los precios de los terrenos y, consecuentemente, los precios de las viviendas. Esto no es verdad”, sostiene en su análisis del ultimo reporte sobre el mercado del suelo.
“La relación de causalidad es exactamente a la inversa. Son los incrementos en los precios de las viviendas los que hacen subir los precios de los terrenos, Es el potencial inmobiliario el que determina los precios de la tierra”, agrega Trivelli en su reporte.
Solo por citar ejemplos, el experto explica lo ocurrido en Peñalolén o Huechuraba, en el sector de El Carmen. En Peñalolén, antes de que hubiera desarrollo inmobiliario en esas zonas, los terrenos valían 1 a 1,5 UF m{+2} , acordes con viviendas sociales o hasta 1.500 UF, Eso, hasta que hubo desarrolladores que se atrevieron a construir viviendas de mas altos estándares, en barrios cerrados, y cada vez más hacia la cordillera, y luego los precios empezaron a subir. En el Carmen de Huechuraba ocurrió similar fenómeno, en zonas que antes eran incluso de vocación industrial. Es decir, es el producto que ira sobre el terreno el que condiciona el valor de ese paño.
Y sobre la supuesta escasez de terrenos, con números en mano, el experto explica que el mismo boletín- que no es una muestra, sino que se confecciona con datos reales de todas las ofertas de terrenos que se publican trimestralmente en el Gran Santiago—, señala que cada trimestre hay un “flujo” de unas 300 hectáreas. Es decir, al año suman unas 1.200 hectáreas. Si se asume un calculo muy conservador —-para no computar dos veces una misma oferta que se repita en el trimestre siguiente—, dice que se puede suponer que al menos la mitad, es decir, unas 600 hectáreas anuales, se oferta en el Gran Santiago en zona urbana.
En e detalle, el informe adjunta un cuadro con los predios mas caros ofrecidos en la capital al segundo trimestre. El terreno de mayor valor que fue ofertado corresponde a uno ubicado en calle Portugal, en la comuna de Santiago, que se ofreció a 150 UF/ m{+2}, de una superficie de 2.900 m{+2}.
Le siguió otro paño, esta vez en la comuna de Las Condes, en Manquehue Norte con los militares, a 115 UF/m{+2}, de 560m{+2} totales. Luego, otro predio en Providencia, a 100 UF/m{+2}.
