Son varios en el mercado que están sacando cuentas alegres con la continua baja de tasas del banco central. Uno de ellos son los operadores de centros comerciales y los fondos de inversión en renta inmobiliaria. Ello, porque al bajar la tasa libre de riesgo que la tasa del banco central, los activos se valorizan.
En palabras sencillas, los activos valen, en general, los flujos descontados (es decir, flujos futuros llevados a valor presente) a los cuales se les aplica una tasa de descuento. Por lo tanto, si la tasa de descuento cae, el valor de los activos sube. Como la tasa del Banco Central refleja el riesgo de los flujos futuros, si el ente emisor baja la tasa, disminuye el riesgo de los activos y, por ende, estos suben su valor.
“Activos mantenidos para arrendamiento ya han subido entre un 10% y un20% y probablemente seguirán subiendo si las tasas siguen cayendo. Esto provocara un fortalecimiento patrimonial de malls, fondos de inversión de renta y propiedades de inversión, y un aumento muy significativo en los resultados de este año de quienes lleven sus propiedades de inversión a valores justos”, explica Emilio Venegas, socio de la consultora BDO, quienes hicieron un análisis de este mercado.
Si un bono en UF a 5 años pagaba el año pasado 0,95% ahora esta en 0,25%, de acuerdo al análisis de BDO, y con ello, los más felices serán empresas como mall plaza, Parque Arauco, Cencosud, shopping, grupo patio, así como los gestores de fondos inmobiliarios de renta, como independencia, LarrainVial y Credicorp, entre otros.
Eso sí, no necesariamente ese aumento de 20% que indica Venegas pasara a ganancias por que es mas bien una mejor valorización de los activos en sus estados de resultados. Claro que, si se mantiene el flujo de arriendos constante o si aumentan, si llegara una parte de ese porcentaje de valorización de activos a la línea final.
A los que si les interesa esta valorización de activos es a los inversionistas que compran cuotas de fondos de inversión de renta inmobiliaria, así como acciones ligadas al sector. Eso explica, por ejemplo, que el fondo de rentas de Independencia presente una rentabilidad anual de mas de 40% lo mismo que ha ocurrido con Parque Arauco o Mall Plaza, cuyas acciones han ganado en lo que va del año 38% y 33%, respectivamente.
Por otra parte, si un operador de centros comerciales o un fondo deciden vender parte de sus activos, al estar mejor valorizados, el precio de venta también sube. Eso sí, a la inversa tiene una desventaja si un fondo u operador de renta inmobiliaria quiere comprar un activo para sumar a su cartera, también deberá pagar mas por hacerse con el activo, al estar mas valorizado que el año anterior, cuando las tasas del banco central estaban también más altas.
Y al mismo tiempo, los fondos de renta inmobiliaria si están pagando más. Normalmente, a estos activos se les hace competir con la renta fija, por la seguridad que significan en sus flujos. Y como un deposito en un banco esta pagando menos de 1%, los fondos esta n rentando anualmente en torno a 5%, lo que los convierte en una interesante opción para mantener en un portafolio de inversión.
